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商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,2008年~2015年商业地产建设面积年复合增长率14%,整体规模快速增长,但同时近五年来销售面积占建设面积比例逐年缩减。源于一方面是供给量增加,叠加消费者消费习惯改变,商铺新引力逐步下降。另一方面地产开发商开发理念发生转变,由过往出售为主逐步演变为持有租赁经营为主,但受制于传统经营思想,商业地产运营中尚存有多种问题:
 
1. 只懂地产、不懂商业、仍采用住宅地产的缩短“开发、销售、再开发”循环周期,加快资金回流的模式,随意出售商铺给个人,造成业态规划困难;
2. 整体定位错误,盲目模仿,追求高大上,或业态定位与整体定位不匹配,埋下失败诱因;
3. 缺乏品牌资源库,招商凑数,忽视商家利益,运营难以为继;
4. 资金投入估算不足,融资渠道有限,资金链断裂。
 
基于以上问题,可考虑以下解决思路:
 
一、发力运营提升。借力专业商业地产运营机构,用以导入营销推广、招商代理、租户管理乃至整体托管等专业服务,从而优化租售策略、调整租户、丰富产品线、利用专业机构品牌资源库聚集完成优质招商、形成科学运营体系等。
二、重视资产管理。传统开发商多未深入接触资产管理理念,商业地产未来发展目标并不明晰。需以终为始关注资产价值,合理规划商业地产定位,何时持有,通过精益运营及物业管理实现资产增值及退出时点。同时采纳轻资产运作理念,适时引入具备金融背景的产业投资者进行股权合作,利用投资者拥有的低成本多渠道融资平台,改善资产现金流;同时可通过ABS及REITS等资产证券化方式,搭建投资平台,吸引社会闲散资金或较低成本资金,获取持续现金流,用于运营提升,最终实现资产增值。
三、考虑改变用途。通过整体改造,商铺改为写字楼或者公寓。如北京写字楼租金高、核心商圈供应量不足且管理成本低,而非地标购物中心租金却停涨,通过整体改造可让租金收益及资产溢价上获取明显增长,但也需注意重要前提,该商业地块用途中政策允许用于办公或居住。
 
——365bet国有资本与国企改革研究中心研究员 赖少宗